Một công trường xây dựng ở Hà Nội, 22/05/2011
Reuters
Gần đây báo chí trong nước đã tỏ ra bất ngờ về tỉ lệ nợ xấu bất động sản, có thể lên đến 33-35% dư nợ thuộc lãnh vực này. Các con số thống kê của nhiều cơ quan khác nhau đưa ra chênh lệch cho đến nỗi, dư luận hết sức lo ngại nếu không đánh giá đúng tình hình, thì không thể nào đưa ra quyết sách đúng đắn, dẫn đến những hậu quả nặng nề cho đất nước.
RFI Việt ngữ đã trao đổi với Tiến sĩ Phạm Chí Dũng ở Thành phố Hồ Chí Minh về vấn đề trên.
RFI : Xin chào Tiến sĩ Phạm Chí Dũng, rất cảm ơn anh đã vui lòng dành thì giờ cho RFI Việt ngữ. Anh nhận xét như thế nào về tỉ lệ dư nợ bất động sản có nhiều con số khác nhau, mà theo Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia (UBGSTCQG) thì lên đến 33-35% dư nợ ?
TS Phạm Chí Dũng : Con số của UBGSTCQG là một con số bất ngờ và đột biến, tức là đến 33-35% là nợ xấu trong dư nợ thuộc lĩnh vực bất động sản. Con số này được công bố lần đầu tiên, phát lộ vào năm 2013. Điểm hết sức đặc biệt là con số của ủy ban này lại hoàn toàn trái ngược với số báo cáo của Ngân hàng Nhà nước vào tháng 5/2013 chỉ là 5,68%.
Như vậy là, ngay giữa hai cơ quan quản lý mà độ chênh biệt của hai con số đã lên đến 6 lần. Sự khác biệt chưa từng thấy này nói lên điều gì? Nó làm cho người ta có cảm giác Việt Nam đang đứng trước một khúc ngoặt của những vấn đề nhạy cảm kinh tế - chính trị đang có chiều hướng bắt buộc bị bạch hóa dưới ánh sáng mặt trời.
Những quan chức can đảm của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia đã bạch hóa thế này: dư nợ bất động sản và và nợ xấu bất động sản thực chất cao hơn nhiều so với số liệu báo cáo của các tổ chức tín dụng. Và khi một tổ chức của chính phủ phải công bố điều đó, tức tình hình tài chính – bất động sản đang rất nguy ngập rồi.
Cần nhắc lại, Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cũng đã có một báo cáo rất chi tiết về các ngân hàng dính dáng đến nợ xấu và nợ xấu bất động sản vào cuối năm 2011. Song khi đó, con số nợ xấu ở nhiều ngân hàng mới chỉ dừng ở mức 10-15% thôi – như vậy đã gọi là cao rồi. Tất nhiên, nhiều ngân hàng vẫn cố giấu kín thực chất nợ xấu của họ. Những gì còn lẩn khuất trong bóng tối vẫn cố thu mình.
Nhưng sau công bố của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đã làm cho công luận cùng giới bất động sản trong nước kinh ngạc và cho là sát thực tế hơn nhiều các cơ quan khác, bầu không khí số liệu lại trở về thói quen khép miệng của nó. Vào tháng 8/2013, Bộ Xây dựng lại nêu ra một con số mới về tỉ lệ nợ xấu bất động sản chỉ có 6,5% - tức là có cao hơn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước gần 1%. Rõ ràng, người ta vẫn quyết tâm phong tỏa số liệu nhằm bưng bít một cuộc khủng hoảng bất động sản – ngân hàng rất có thể sẽ xảy ra.
RFI : Năm 1997, Thái Lan cũng đã bị khủng hoảng tài chính và cũng có nợ xấu như Việt Nam bây giờ. Liệu Việt Nam có đang tái lập kịch bản của người Thái?
TS Phạm Chí Dũng : Có thể. Không khí trái ngược giữa các con số báo cáo và con số thực về nợ xấu ở Việt Nam rất dễ làm người ta nhớ lại trường hợp Thái Lan năm 1997. Trước khủng hoảng, tỉ lệ nợ xấu bất động sản tại quốc gia này được báo cáo chỉ có 5%, nhưng đến khi xảy ra khủng hoảng thì tỉ lệ này đã tăng vọt đến 50%, tức gấp đúng 10 lần.
Chính người Anh đã cung cấp cho giới điều hành mơ màng của Việt Nam cái minh chứng không hề mơ màng đó. Vào đầu năm 2013, John Sheehan – thành viên của tổ chức giám định bất động sản Hoàng gia Anh (FRICS), đã có một chuyến thăm Việt Nam, và đã cung cấp một kinh nghiệm là tỉ lệ nợ xấu thực bao giờ cũng cao gấp ít nhất 4 lần con số báo cáo.
Trong thực tế điều hành và của điều được gọi là “minh bạch hóa” số liệu ở Việt Nam, tỉ lệ nợ xấu được báo cáo thường dao động chỉ từ 6-10%. Nhưng vào cuối năm 2011, trong khi giới chuyên gia bất động sản bắt đầu nói toạc ra rằng có đến 50% nợ bất động sản là nợ khó đòi hoặc không thể đòi được, thì giới ngân hàng cũng bắt đầu thầm thì về chuyện có đến phân nửa nợ xấu ở các ngân hàng A, B nào đó là không thể đòi được.
Có đến hàng chục ví dụ cho những lời phát ngôn hoặc báo cáo mang tính bất nhất hoặc thiếu trung thực của các bộ ngành liên quan ở Việt Nam, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước, khiến người dân và giới bình luận kinh tế quốc tế hầu như không thể có nổi một chút niềm tin bền vững vào cái thực trạng mà người ta gọi là “giả số liệu”.
Người Thái hay người Philippines trong cùng khu vực Đông Nam Á là những bài học nhãn tiền cho Việt Nam. Do phủ nhận sự minh bạch trong kiểm soát thị trường, họ đã phải nhận lãnh tai họa.
RFI : Việc thiếu minh bạch thì lâu nay Việt Nam vẫn bị chỉ trích. Không biết là có mối liên hệ nào giữa tính minh bạch ấy với việc Việt Nam đang chuẩn bị tham gia Hiệp định TPP?
TS Phạm Chí Dũng : Chắc chắn là có, vì tính minh bạch là một trong những điều kiện đầu tiên để Việt Nam có thể tham gia TPP. Nhưng ở Việt Nam thì thái độ thiếu minh bạch đã phải trả giá. Sự chênh lệch giữa các số liệu của nền kinh tế Việt Nam đã góp một phần rất ấn tượng làm chậm bước tiến vào vòng chung kết TPP của chính nền kinh tế quốc gia này.
Chẳng hạn, trong khi số liệu báo cáo của chính phủ Việt Nam về nợ công quốc gia chỉ là 55%, thì các phản biện của giới chuyên gia độc lập lại lộ liễu hơn nhiều. Tại Diễn đàn kinh tế mùa xuân vào tháng 4/2013 tại Nha Trang, một số chuyên gia phản biện người Việt ở Ba Lan đã tính toán tỷ lệ nợ công quốc gia lên đến 95%. Ngay lập tức con số này nhận được sự đồng cảm của khá nhiều chuyên gia và cả quan chức Việt Nam. Trước đó vào cuối năm 2012, phản biện đối với báo cáo nợ công của chính phủ, ông Vũ Quang Việt, cựu chuyên viên tài chính của Liên Hiệp Quốc, đã tính toán về tiêu chí nợ nần này lên đến 106%.
Minh bạch lại là một trong những điều kiện tiên quyết để Việt Nam được tham dự vào bàn ăn TPP. Cho dù lộ trình thông qua TPP đối với Việt Nam đã được nước chủ nhà là Hoa Kỳ hứa hẹn “có thể sớm nhất vào cuối năm 2013”, nhưng giới quan sát quốc tế có lẽ đã thừa trải nghiệm để hiểu rằng TPP không chỉ gắn với điều kiện minh bạch về thị trường và cơ chế quản lý kinh tế, mà còn liên hệ mật thiết với các điều kiện về dân chủ và nhân quyền ở Việt Nam.
Còn trong lĩnh vực bất động sản, vẫn có thêm những minh họa khác về tính bất nhất. Trong khi những báo cáo được công bố hầu như liên tục của Bộ Xây dựng chỉ cho thấy con số tồn kho căn hộ vào khoảng 40.000 căn, thì con số thống kê của một số hãng tư vấn bất động sản quốc tế có văn phòng ở Việt Nam như CBRE hay Savills lại xác thực hơn nhiều. Nhìn chung, có thể đang tồn đến 200.000 căn hộ thuộc các phân khúc, trong đó có đến 70% thuộc về phân khúc cao cấp và trung cấp. Một số chuyên gia và doanh nhân bất động sản cũng xác nhận có đến chừng đó căn hộ đang tồn kho ở Việt Nam.
Một lần nữa, tính chênh lệch của số liệu báo cáo đã lộ diện: con số tồn kho nhà đất thực tế cao gấp 5 lần số báo cáo. Nếu so lại hai con số chênh nhau đến 6 lần về nợ xấu bất động sản giữa Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia với Ngân hàng Nhà nước thì mọi chuyện đều rất logic.
Logic đến nỗi mà nếu cuối năm nay Việt Nam được gia nhập TPP với tính minh bạch tồi tệ như hiện thời, nhiều người dân và giới bình luận sẽ nhìn rõ một sự phi logic không thể hiểu nổi.
RFI : Khi các con số khác biệt quá lớn như vậy thì thị trường bất động sản Việt Nam thực chất đang trong tình trạng như thế nào?
TS Phạm Chí Dũng : Tôi xin nêu một minh họa để đối chứng. Chuyên gia người Anh John Sheehan đã dành cho thị trường bất động sản Việt Nam một lời bình đặc biệt: “Tôi chia thị trường thành ba giai đoạn: sau khi xảy ra khủng hoảng gọi là giai đoạn phủ nhận, thường khoảng 2 năm; giai đoạn xử lý vấn đề nợ xấu mất khoảng 4 năm; cuối cùng là khi thị trường phục hồi, mất chừng 6 năm. Việt Nam đang ở nấc “phủ nhận””.
Một cách chính xác, thị trường Việt Nam đang trong giai đoạn “phủ nhận” với việc người tiêu dùng mất niềm tin và quay lưng với thị trường. Nếu không vượt qua được hai năm 2013-2014 và không giải quyết được ít nhất một nửa núi hàng tồn kho căn hộ cao cấp và trung cấp, chưa cần hết giai đoạn phủ nhận sẽ có không biết bao nhiêu đại gia bất động sản phải chính thức ký vào “bản án tử hình” dành cho mình. Sông Đà, Vinaconex, Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Phát Đạt… đều là những cái tên một thời danh giá, nhưng cho đến giờ đều thật khó để hình dung về thân phận của họ sẽ ra sao nếu thị trường không được “giải cứu”.
Muốn giải phóng núi căn hộ tồn kho đến 200.000 căn hộ, thị trường bất động sản Việt Nam có thể phải kiên tâm chờ đợi đến hàng chục năm, nếu quả thực nó muốn chờ và có thể làm được điều đó.
Nhưng kết quả thời gian đến hàng chục năm như vậy lại hoàn toàn có thể khiến thị trường… tự sát.
Bởi nửa đầu của năm 2013 đã trôi qua mà hệ số tiêu thụ căn hộ vẫn hầu như không nhích lên được bao nhiêu. Nếu vào năm 2012 hệ số này chỉ khoảng 5-10% theo thống kê của những hãng tư vấn bất động sản có uy tín, tình hình trong nửa đầu năm 2013 tuy có chuyển biến đôi chút song vẫn là quá ít so với những kích thích tố được tung ra từ phía Nhà nước và sự cố gắng của các doanh nghiệp bất động sản.
Các ngân hàng cũng vì thế đang rơi vào chính cái bẫy do họ giương ra từ năm 2011. Họ đã bắt các doanh nghiệp sản xuất và cả nền kinh tế trở thành con tin, nhưng cuối cùng chính họ cũng không thoát khỏi cái vòng kim cô tham lam vô cùng tận.
RFI : Như vậy số phận của các ngân hàng sẽ như thế nào, liệu có chết theo lãnh vực bất động sản hay không ?
TS Phạm Chí Dũng : Rất có thể. “Trạng chết, Chúa cũng băng hà”, ngân hàng sẽ không thoát khỏi nghiệp chướng mà họ là một tác nhân gây ra.
Giữa năm 2013, Ngân hàng Nhà nước đã bắt buộc phải một lần nữa “tái cơ cấu nợ vay” cho các doanh nghiệp bất động sản, chuyển nhóm nợ từ xấu sang nhóm đỡ xấu hơn, và do vậy các ngân hàng vẫn còn thời gian để thu xếp việc thanh toán với con nợ đến giữa năm 2014, chứ không nhất thiết phải siết nợ thẳng thừng.
Dù cố giấu diếm, nhưng từ gần giữa năm 2012, khối ngân hàng thương mại cổ phần đã bắt đầu phải tiết lộ về những con số nợ vay bất động sản, và sau đó vấn đề này trở thành một làn sóng rộng khắp các ngân hàng, biến thành tiếng kêu cứu ai oán của nhóm lợi ích đậm đặc này.
Vào thời điểm tháng 4/2012, số nợ vay được tái cơ cấu là 250.000 tỉ đồng. Nhưng mà trong hơn một năm qua, điều đáng buồn là chẳng ai làm được phần “hậu sự” cho các ngân hàng lẫn con nợ. Thậm chí nợ vay còn tăng thêm khoảng 20.000 tỉ đồng, đưa con số hiện thời lên khoảng 272.000 tỉ đồng.
Nếu ngân hàng - chủ nợ lớn nhất của bất động sản - còn phải lâm vào vòng túng quẫn, người ta có thể hình dung tình thế đã trở nên bĩ cực đến mức nào. Những con số và tỉ lệ nợ xấu về bất động sản cho đến nay vẫn liên tiếp nhảy múa mà chưa chịu dừng chân. Cái chết đã lộ hình ở phía trước con đường.
RFI : Theo anh hậu quả sẽ ra sao?
TS Phạm Chí Dũng : Hậu quả chưa hẳn xảy ra tức thì đối với giới ngân hàng, nhưng đã hiện hữu đối với giới chủ đầu tư. Vào cuối năm 2011, hàng loạt vụ bể tín dụng đen bất động sản đã xảy ra ở Hà Nội, sau đó lan ra một số tỉnh thành khác. Vào giữa năm 2013, giám đốc doanh nghiệp Vĩnh Hưng, được xem là một trong những đại gia kinh doanh bất động sản ở Hà Nội, đã bị bắt liên quan đến những bê bối về nợ nần, và đây là một vụ rúng động.
Câu hỏi đang được rốt ráo đặt ra là sau vụ Vĩnh Hưng, liệu có xảy ra những cú đổ vỡ nào khác? Và liệu có xảy ra một làn sóng dây chuyền đổ vỡ liên quan đến nhiều doanh nghiệp bất động sản, tất yếu kéo theo một số nhà băng liên quan về nợ vay?
Dĩ nhiên với nhiều chủ đầu tư bất động sản ở Việt Nam, đây là một thời buổi kinh hoàng, thời buổi mà họ chỉ “mong một cuộc sống không nợ nần”.
Vào năm 2011, báo chí bắt đầu đề cập những câu chuyện về đại gia chứng khoán phải tự tử hoặc nhập viện tâm thần vì thiếu nợ hoặc phá sản. Còn đến năm 2012, câu chuyện tương tự được tiếp nối với một số đại gia bất động sản. Hiện tượng xã hội đặc thù này đang như khuấy động một cơn khủng hoảng sắp tới ở Việt Nam.
Còn giờ đây, hiện tượng đang trở thành bản chất khi khó có thể kềm giữ những gì sẽ phải phát nổ.
Khác nhiều với thị trường bất động sản Mỹ và cũng khác khá nhiều với thị trường nhà ở Irland với nguồn cung tồn kho hạn chế, bất động sản Việt Nam đã ở vào thời kỳ cầm cự cuối cùng. Theo rất nhiều dự báo, thời kỳ đó sẽ không thể kéo dài đến hết năm 2014.
RFI : Không biết so sánh có khập khiễng không, nhưng anh có thể nêu vài so sánh giữa thị trường bất động sản Việt Nam và Mỹ?
TS Phạm Chí Dũng : Có một “đồng pha” rất rõ trong “quan hệ bang giao” giữa hai thị trường bất động sản Mỹ và Việt Nam. Phất lên vào năm 2006 và đạt đỉnh vào năm 2007, thị trường nhà ở Mỹ đã có mức giá cao gấp đôi so với năm 2000. Còn với Việt Nam, tuy sóng nhà đất cũng đồng pha với Mỹ về thời gian và kể cả thời điểm, nhưng chuyện tăng giá thì hơn Mỹ nhiều, và có thể nói là theo đuôi…Trung Quốc. Đó chính là việc giá nhà ở tại Bắc Kinh đã tăng đến 800% chỉ trong 5 năm từ 2003 đến 2007. Trong khi đó, giá nhà đất ở Việt Nam cũng không hề kém cạnh, bốc lên tương đương với mức tăng chẵn một chục lần của giá vàng trong nước từ năm 2000 đến 2011.
Một “đồng dạng” khác là từ năm 2007 đến nay, chỉ số giá nhà đất S&P/Case-Shiller của Mỹ đã giảm khoảng 25-30%, trong khi mức giảm này cũng được các quan chức ngành xây dựng Việt Nam “định giá” cho mặt bằng giá nhà đất tại đây. Và gần đây hãng tư vấn bất động sản Saville ở Việt Nam cũng đã tính là giảm khoảng 30%. Dĩ nhiên với trường hợp thị trường ở Việt Nam, phần lớn các con số thống kê chỉ mang tính tương đối, thậm chí nặng về cảm tính và độ tin cậy là rất đáng nghi ngờ. Hiện tượng “loạn số liệu tồn kho bất động sản” diễn ra trong thời gian gần đây là một minh chứng hùng hồn.
Đúng ra, thị trường nhà ở Mỹ đã hồi sinh trước thị trường bất động sản Việt Nam ít nhất một năm rưỡi, tính đến giờ phút này. Từ cuối năm 2011, cùng với việc nền kinh tế Mỹ tiếp nhận những kết quả bắt đầu khả quan, số lượng nhà phát mãi của Mỹ cũng bắt đầu xuất hiện tín hiệu giảm, trong khi số nhà khởi công mới dần tăng lên. Đà tăng răng cưa này đã diễn biến lặng lẽ trong suốt năm 2012, để đến cuối năm ngoái, giới phân tích Mỹ đã chính thức xác nhận rằng thị trường nhà ở quốc gia này đã chính thức “thoát khỏi suy thoái”.
Khác hẳn với Việt Nam, thị trường nhà ở Mỹ không hề có bong bóng, cho dù các đảng phái ở quốc gia này thỉnh thoảng vẫn nhắc lại từ ngữ bóng bẩy đó như một ẩn ý chính trị đối với đảng cầm quyền. Bất chấp số nhà ở bị niêm phong và đưa vào diện phải phát mãi là “khủng khiếp” trong năm 2008, chính sách tài chính hơn 900 tỉ USD của chính phủ Mỹ đã bắt đầu tỏ ra hiệu nghiệm. Tình trạng trì trệ lui dần.
Tới nay, 87% các thành phố ở Mỹ có giá nhà tăng, dẫn đầu là Sacramento thuộc bang California và Atlanta thuộc bang Georgia với mức tăng 39%, tiếp đó là Fort Myers thuộc bang Florida 36%, Reno thuộc bang Nevada tăng 33%, và Las Vegas thuộc bang Nevada tăng 31%. Đó cũng là lý do vì sao các chỉ số chứng khoán Mỹ tăng tiến không ngưng nghỉ trong thời gian gần đây.
Nhưng với thị trường bất động sản Việt Nam lại hoàn toàn khác. Khoảng thời gian cuối năm 2011 chỉ là khởi đầu cho tan vỡ. Còn nguyên năm 2012 lại chứng kiến sự thê thảm không khác gì tình trạng vỡ bong bóng. Tuy không phải tất cả các phân khúc, nhưng chỉ riêng chuyện gần 200.000 căn hộ các loại tồn kho từ Bắc vào Nam đã là một cái gì đó không thể cứu vãn nổi.
Lúng túng và chậm lụt, các cơ quan và chính sách “giải cứu” thị trường bất động sản ở Việt Nam đã không làm được một việc gì có ý nghĩa từ năm 2010, khi tình trạng nợ xấu bất động sản vẫn chưa quá xấu, và cho đến nay – vào lúc mọi chuyện đã trở nên cám cảnh đến mức có giám đốc công ty kinh doanh nhà đất phải ra đường bán trà đá.
Tình hình như thế đã cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng và nền kinh tế của nước này nói chung đã bị lệch pha rất lớn so với đà phục hồi thị trường nhà đất và nền kinh tế Mỹ. Điều đó cũng cho thấy sức khỏe của nền kinh tế Việt Nam đã rất yếu ớt, như một người bệnh thâm căn cố đế và không còn sức đề kháng trước cơn ung thư di căn đang hoành hành.
Nếu không giải quyết được nợ xấu bất động sản, nền kinh tế Việt Nam sẽ không có khả năng nào đối ứng với hiệp định TPP, cho dù có được chấp nhận tham dự vào bàn tiệc này.
RFI : Như vậy theo anh thị trường bất động sản Việt Nam mất bao lâu mới có thể phục hồi được?
TS Phạm Chí Dũng : Như phân tích của một tổ chức nghiên cứu quốc tế, thị trường nhà ở Mỹ đã phải mất hơn 6 năm kể từ khi khủng hoảng để phục hồi trở lại, cũng như phải mất hơn 4 năm kể từ khi các chính sách giải cứu được áp dụng rộng rãi để thị trường tăng trưởng trở lại.
RFI : Còn với thị trường và cơ chế ở Việt Nam thì sao?
TS Phạm Chí Dũng : Một số nhà phân tích nêu ra một cách nhìn lạc quan hơn, căn cứ vào tính chu kỳ trong lịch sử vận động của thị trường bất động sản Việt Nam tính từ năm 1995. Khởi phát từ năm đó, thị trường này đã sôi trào vào năm 1997, để sau đó lần đầu tiên rơi vào suy thoái trong khoảng 4 năm. Đến năm 2001, bất động sản Việt Nam lại một lần nữa bật dậy. Chu kỳ tiếp theo chìm lắng suốt từ năm 2002 đến năm 2006. Như vậy, tính bình quân cho khoảng lắng giữa các đợt tạo sóng là thời gian khoảng 5 năm.
Cho đến nay, đã 6 năm trôi qua kể từ năm 2007, vượt hơn cả một chu kỳ suy thoái trong dĩ vãng. Nếu theo cách suy diễn này, thị trường tất nhiên có đầy đủ cơ sở để phục hồi.
Tuy thế, làm sao để tạo “sóng” lại là một câu chuyện hoàn toàn lạ lùng và có lẽ còn trở nên dị hợm trong bối cảnh đương đại, khi trong 20 năm qua, giá nhà đất tại những thành phố lớn trên cả nước đã tăng đến 100 lần. Như vậy những người có nhu cầu thực tế về nhà ở sẽ nhìn vào cái cấp số nhân đó để tính toán cho phép thử cung - cầu trên thị trường hiện nay.
Đó cũng là tất cả những gì mà hệ quả của nợ xấu đang tác động, và trở thành tác động có tính quyết định.
Với tất cả những gì bất cập đến mức không thể chấp nhận trong lịch sử tồn tại của thị trường bất động sản, không ai có thể trả lời được câu hỏi sẽ mất bao lâu để phục hồi nó.
Chỉ biết rằng nếu bất động sản không được “siêu thoát” trong năm nay và cùng lắm trong năm sau, không biết nền kinh tế còn bị “phủ nhận” đến bao giờ.
RFI : Nếu dùng từ của anh là nền kinh tế bị “phủ nhận”, liệu xã hội Việt Nam liệu có lâm vào một cuộc khủng hoảng?
TS Phạm Chí Dũng : Rất có thể. Hiện thời, giới điều hành đầy quan liêu cùng các nhóm lợi ích ở Việt Nam đang phải đối diện với một phương trình có quá nhiều ẩn số.
Muốn giải quyết nợ xấu nói chung và nợ xấu bất động sản nói riêng thì phải xử lý tồn kho nói chung và tồn kho bất động sản nói riêng; muốn xử lý tồn kho bất động sản lại phải làm tăng tổng cầu và niềm tin tiêu dùng cho nền kinh tế. Nhưng ai cũng biết rằng muốn tăng tổng cầu kinh tế thì phải bơm tiền, trong khi nguồn tiền đang có dấu hiệu cạn kiệt do bị tồn kho và không giải quyết được nợ xấu. Chưa tính tới yếu tố bơm tiền hoàn toàn có thể sinh ra lạm phát…
Đây chính là một cái vòng luẩn quẩn mà sẽ dẫn tới “thời điểm Minsky” - tức thời điểm nền kinh tế phải chịu cảnh đổ vỡ dây chuyền, bắt đầu từ khối doanh nghiệp con nợ và ngân hàng chủ nợ không thu hồi được các món nợ, dẫn tới khả năng sụp đổ kinh tế.
Theo một số chuyên gia phản biện độc lập như Bùi Kiến Thành và Nguyễn Trí Hiếu, triển vọng giải quyết tồn kho bất động sản sẽ rất chậm và phải kéo dài ít nhất 4-5 năm. Nhưng ngay trong ngắn hạn năm 2013 và năm 2014, tình trạng nợ khó đòi của các doanh nghiệp bất động sản lại luôn có thể tạo nên sang chấn bùng vỡ cho giới ngân hàng chủ nợ, mà có thể kéo theo một làn sóng sụp đổ dây chuyền giữa một số ngân hàng lớn.
Nếu không thể giải quyết núi tồn kho bất động sản vào thời hạn “Minsky” giữa năm 2014, hoặc chậm lắm đến cuối năm 2014, rất nhiều khả năng nợ xấu bất động sản sẽ làm bùng vỡ nợ xấu quốc gia và đẩy các ngân hàng vào thế tồn vong. Thế tồn vong đó cũng có thể gây tác động tiêu cực không nhỏ đến chân đứng của một nền chính trị vốn đang chịu nhiều xáo động.
Nếu không tự thoát khỏi cái vòng luẩn quẩn của mình, nền kinh tế Việt Nam sẽ có nhiều triển vọng rơi vào một cơn khủng hoảng mới còn ghê gớm hơn cả khủng hoảng 2008 và đợt suy thoái kéo dài suốt ba năm qua. Khủng hoảng kinh tế lại rất dễ dẫn đến khủng hoảng xã hội – một phạm trù vốn đã tiềm ẩn nhiều mầm mống được thể hiện trên nhiều đường phố. Khi đó, liệu một chính khách cao cấp nào – tổng bí thư, chủ tịch nước hay thủ tướng - có thể dám chắc là không xảy ra một cơn địa chấn về chính trị?
RFI : Xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Phạm Chí Dũng.
http://www.viet.rfi.fr/viet-nam/20130819-no-xau-bat-dong-san-co-dan-den-khung-hoang-kinh-te-tai-viet-nam
RFI : Xin chào Tiến sĩ Phạm Chí Dũng, rất cảm ơn anh đã vui lòng dành thì giờ cho RFI Việt ngữ. Anh nhận xét như thế nào về tỉ lệ dư nợ bất động sản có nhiều con số khác nhau, mà theo Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia (UBGSTCQG) thì lên đến 33-35% dư nợ ?
TS Phạm Chí Dũng : Con số của UBGSTCQG là một con số bất ngờ và đột biến, tức là đến 33-35% là nợ xấu trong dư nợ thuộc lĩnh vực bất động sản. Con số này được công bố lần đầu tiên, phát lộ vào năm 2013. Điểm hết sức đặc biệt là con số của ủy ban này lại hoàn toàn trái ngược với số báo cáo của Ngân hàng Nhà nước vào tháng 5/2013 chỉ là 5,68%.
Như vậy là, ngay giữa hai cơ quan quản lý mà độ chênh biệt của hai con số đã lên đến 6 lần. Sự khác biệt chưa từng thấy này nói lên điều gì? Nó làm cho người ta có cảm giác Việt Nam đang đứng trước một khúc ngoặt của những vấn đề nhạy cảm kinh tế - chính trị đang có chiều hướng bắt buộc bị bạch hóa dưới ánh sáng mặt trời.
Những quan chức can đảm của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia đã bạch hóa thế này: dư nợ bất động sản và và nợ xấu bất động sản thực chất cao hơn nhiều so với số liệu báo cáo của các tổ chức tín dụng. Và khi một tổ chức của chính phủ phải công bố điều đó, tức tình hình tài chính – bất động sản đang rất nguy ngập rồi.
Cần nhắc lại, Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cũng đã có một báo cáo rất chi tiết về các ngân hàng dính dáng đến nợ xấu và nợ xấu bất động sản vào cuối năm 2011. Song khi đó, con số nợ xấu ở nhiều ngân hàng mới chỉ dừng ở mức 10-15% thôi – như vậy đã gọi là cao rồi. Tất nhiên, nhiều ngân hàng vẫn cố giấu kín thực chất nợ xấu của họ. Những gì còn lẩn khuất trong bóng tối vẫn cố thu mình.
Nhưng sau công bố của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đã làm cho công luận cùng giới bất động sản trong nước kinh ngạc và cho là sát thực tế hơn nhiều các cơ quan khác, bầu không khí số liệu lại trở về thói quen khép miệng của nó. Vào tháng 8/2013, Bộ Xây dựng lại nêu ra một con số mới về tỉ lệ nợ xấu bất động sản chỉ có 6,5% - tức là có cao hơn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước gần 1%. Rõ ràng, người ta vẫn quyết tâm phong tỏa số liệu nhằm bưng bít một cuộc khủng hoảng bất động sản – ngân hàng rất có thể sẽ xảy ra.
RFI : Năm 1997, Thái Lan cũng đã bị khủng hoảng tài chính và cũng có nợ xấu như Việt Nam bây giờ. Liệu Việt Nam có đang tái lập kịch bản của người Thái?
TS Phạm Chí Dũng : Có thể. Không khí trái ngược giữa các con số báo cáo và con số thực về nợ xấu ở Việt Nam rất dễ làm người ta nhớ lại trường hợp Thái Lan năm 1997. Trước khủng hoảng, tỉ lệ nợ xấu bất động sản tại quốc gia này được báo cáo chỉ có 5%, nhưng đến khi xảy ra khủng hoảng thì tỉ lệ này đã tăng vọt đến 50%, tức gấp đúng 10 lần.
Chính người Anh đã cung cấp cho giới điều hành mơ màng của Việt Nam cái minh chứng không hề mơ màng đó. Vào đầu năm 2013, John Sheehan – thành viên của tổ chức giám định bất động sản Hoàng gia Anh (FRICS), đã có một chuyến thăm Việt Nam, và đã cung cấp một kinh nghiệm là tỉ lệ nợ xấu thực bao giờ cũng cao gấp ít nhất 4 lần con số báo cáo.
Trong thực tế điều hành và của điều được gọi là “minh bạch hóa” số liệu ở Việt Nam, tỉ lệ nợ xấu được báo cáo thường dao động chỉ từ 6-10%. Nhưng vào cuối năm 2011, trong khi giới chuyên gia bất động sản bắt đầu nói toạc ra rằng có đến 50% nợ bất động sản là nợ khó đòi hoặc không thể đòi được, thì giới ngân hàng cũng bắt đầu thầm thì về chuyện có đến phân nửa nợ xấu ở các ngân hàng A, B nào đó là không thể đòi được.
Có đến hàng chục ví dụ cho những lời phát ngôn hoặc báo cáo mang tính bất nhất hoặc thiếu trung thực của các bộ ngành liên quan ở Việt Nam, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước, khiến người dân và giới bình luận kinh tế quốc tế hầu như không thể có nổi một chút niềm tin bền vững vào cái thực trạng mà người ta gọi là “giả số liệu”.
Người Thái hay người Philippines trong cùng khu vực Đông Nam Á là những bài học nhãn tiền cho Việt Nam. Do phủ nhận sự minh bạch trong kiểm soát thị trường, họ đã phải nhận lãnh tai họa.
RFI : Việc thiếu minh bạch thì lâu nay Việt Nam vẫn bị chỉ trích. Không biết là có mối liên hệ nào giữa tính minh bạch ấy với việc Việt Nam đang chuẩn bị tham gia Hiệp định TPP?
TS Phạm Chí Dũng : Chắc chắn là có, vì tính minh bạch là một trong những điều kiện đầu tiên để Việt Nam có thể tham gia TPP. Nhưng ở Việt Nam thì thái độ thiếu minh bạch đã phải trả giá. Sự chênh lệch giữa các số liệu của nền kinh tế Việt Nam đã góp một phần rất ấn tượng làm chậm bước tiến vào vòng chung kết TPP của chính nền kinh tế quốc gia này.
Chẳng hạn, trong khi số liệu báo cáo của chính phủ Việt Nam về nợ công quốc gia chỉ là 55%, thì các phản biện của giới chuyên gia độc lập lại lộ liễu hơn nhiều. Tại Diễn đàn kinh tế mùa xuân vào tháng 4/2013 tại Nha Trang, một số chuyên gia phản biện người Việt ở Ba Lan đã tính toán tỷ lệ nợ công quốc gia lên đến 95%. Ngay lập tức con số này nhận được sự đồng cảm của khá nhiều chuyên gia và cả quan chức Việt Nam. Trước đó vào cuối năm 2012, phản biện đối với báo cáo nợ công của chính phủ, ông Vũ Quang Việt, cựu chuyên viên tài chính của Liên Hiệp Quốc, đã tính toán về tiêu chí nợ nần này lên đến 106%.
Minh bạch lại là một trong những điều kiện tiên quyết để Việt Nam được tham dự vào bàn ăn TPP. Cho dù lộ trình thông qua TPP đối với Việt Nam đã được nước chủ nhà là Hoa Kỳ hứa hẹn “có thể sớm nhất vào cuối năm 2013”, nhưng giới quan sát quốc tế có lẽ đã thừa trải nghiệm để hiểu rằng TPP không chỉ gắn với điều kiện minh bạch về thị trường và cơ chế quản lý kinh tế, mà còn liên hệ mật thiết với các điều kiện về dân chủ và nhân quyền ở Việt Nam.
Còn trong lĩnh vực bất động sản, vẫn có thêm những minh họa khác về tính bất nhất. Trong khi những báo cáo được công bố hầu như liên tục của Bộ Xây dựng chỉ cho thấy con số tồn kho căn hộ vào khoảng 40.000 căn, thì con số thống kê của một số hãng tư vấn bất động sản quốc tế có văn phòng ở Việt Nam như CBRE hay Savills lại xác thực hơn nhiều. Nhìn chung, có thể đang tồn đến 200.000 căn hộ thuộc các phân khúc, trong đó có đến 70% thuộc về phân khúc cao cấp và trung cấp. Một số chuyên gia và doanh nhân bất động sản cũng xác nhận có đến chừng đó căn hộ đang tồn kho ở Việt Nam.
Một lần nữa, tính chênh lệch của số liệu báo cáo đã lộ diện: con số tồn kho nhà đất thực tế cao gấp 5 lần số báo cáo. Nếu so lại hai con số chênh nhau đến 6 lần về nợ xấu bất động sản giữa Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia với Ngân hàng Nhà nước thì mọi chuyện đều rất logic.
Logic đến nỗi mà nếu cuối năm nay Việt Nam được gia nhập TPP với tính minh bạch tồi tệ như hiện thời, nhiều người dân và giới bình luận sẽ nhìn rõ một sự phi logic không thể hiểu nổi.
RFI : Khi các con số khác biệt quá lớn như vậy thì thị trường bất động sản Việt Nam thực chất đang trong tình trạng như thế nào?
TS Phạm Chí Dũng : Tôi xin nêu một minh họa để đối chứng. Chuyên gia người Anh John Sheehan đã dành cho thị trường bất động sản Việt Nam một lời bình đặc biệt: “Tôi chia thị trường thành ba giai đoạn: sau khi xảy ra khủng hoảng gọi là giai đoạn phủ nhận, thường khoảng 2 năm; giai đoạn xử lý vấn đề nợ xấu mất khoảng 4 năm; cuối cùng là khi thị trường phục hồi, mất chừng 6 năm. Việt Nam đang ở nấc “phủ nhận””.
Một cách chính xác, thị trường Việt Nam đang trong giai đoạn “phủ nhận” với việc người tiêu dùng mất niềm tin và quay lưng với thị trường. Nếu không vượt qua được hai năm 2013-2014 và không giải quyết được ít nhất một nửa núi hàng tồn kho căn hộ cao cấp và trung cấp, chưa cần hết giai đoạn phủ nhận sẽ có không biết bao nhiêu đại gia bất động sản phải chính thức ký vào “bản án tử hình” dành cho mình. Sông Đà, Vinaconex, Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Phát Đạt… đều là những cái tên một thời danh giá, nhưng cho đến giờ đều thật khó để hình dung về thân phận của họ sẽ ra sao nếu thị trường không được “giải cứu”.
Muốn giải phóng núi căn hộ tồn kho đến 200.000 căn hộ, thị trường bất động sản Việt Nam có thể phải kiên tâm chờ đợi đến hàng chục năm, nếu quả thực nó muốn chờ và có thể làm được điều đó.
Nhưng kết quả thời gian đến hàng chục năm như vậy lại hoàn toàn có thể khiến thị trường… tự sát.
Bởi nửa đầu của năm 2013 đã trôi qua mà hệ số tiêu thụ căn hộ vẫn hầu như không nhích lên được bao nhiêu. Nếu vào năm 2012 hệ số này chỉ khoảng 5-10% theo thống kê của những hãng tư vấn bất động sản có uy tín, tình hình trong nửa đầu năm 2013 tuy có chuyển biến đôi chút song vẫn là quá ít so với những kích thích tố được tung ra từ phía Nhà nước và sự cố gắng của các doanh nghiệp bất động sản.
Các ngân hàng cũng vì thế đang rơi vào chính cái bẫy do họ giương ra từ năm 2011. Họ đã bắt các doanh nghiệp sản xuất và cả nền kinh tế trở thành con tin, nhưng cuối cùng chính họ cũng không thoát khỏi cái vòng kim cô tham lam vô cùng tận.
RFI : Như vậy số phận của các ngân hàng sẽ như thế nào, liệu có chết theo lãnh vực bất động sản hay không ?
TS Phạm Chí Dũng : Rất có thể. “Trạng chết, Chúa cũng băng hà”, ngân hàng sẽ không thoát khỏi nghiệp chướng mà họ là một tác nhân gây ra.
Giữa năm 2013, Ngân hàng Nhà nước đã bắt buộc phải một lần nữa “tái cơ cấu nợ vay” cho các doanh nghiệp bất động sản, chuyển nhóm nợ từ xấu sang nhóm đỡ xấu hơn, và do vậy các ngân hàng vẫn còn thời gian để thu xếp việc thanh toán với con nợ đến giữa năm 2014, chứ không nhất thiết phải siết nợ thẳng thừng.
Dù cố giấu diếm, nhưng từ gần giữa năm 2012, khối ngân hàng thương mại cổ phần đã bắt đầu phải tiết lộ về những con số nợ vay bất động sản, và sau đó vấn đề này trở thành một làn sóng rộng khắp các ngân hàng, biến thành tiếng kêu cứu ai oán của nhóm lợi ích đậm đặc này.
Vào thời điểm tháng 4/2012, số nợ vay được tái cơ cấu là 250.000 tỉ đồng. Nhưng mà trong hơn một năm qua, điều đáng buồn là chẳng ai làm được phần “hậu sự” cho các ngân hàng lẫn con nợ. Thậm chí nợ vay còn tăng thêm khoảng 20.000 tỉ đồng, đưa con số hiện thời lên khoảng 272.000 tỉ đồng.
Nếu ngân hàng - chủ nợ lớn nhất của bất động sản - còn phải lâm vào vòng túng quẫn, người ta có thể hình dung tình thế đã trở nên bĩ cực đến mức nào. Những con số và tỉ lệ nợ xấu về bất động sản cho đến nay vẫn liên tiếp nhảy múa mà chưa chịu dừng chân. Cái chết đã lộ hình ở phía trước con đường.
RFI : Theo anh hậu quả sẽ ra sao?
TS Phạm Chí Dũng : Hậu quả chưa hẳn xảy ra tức thì đối với giới ngân hàng, nhưng đã hiện hữu đối với giới chủ đầu tư. Vào cuối năm 2011, hàng loạt vụ bể tín dụng đen bất động sản đã xảy ra ở Hà Nội, sau đó lan ra một số tỉnh thành khác. Vào giữa năm 2013, giám đốc doanh nghiệp Vĩnh Hưng, được xem là một trong những đại gia kinh doanh bất động sản ở Hà Nội, đã bị bắt liên quan đến những bê bối về nợ nần, và đây là một vụ rúng động.
Câu hỏi đang được rốt ráo đặt ra là sau vụ Vĩnh Hưng, liệu có xảy ra những cú đổ vỡ nào khác? Và liệu có xảy ra một làn sóng dây chuyền đổ vỡ liên quan đến nhiều doanh nghiệp bất động sản, tất yếu kéo theo một số nhà băng liên quan về nợ vay?
Dĩ nhiên với nhiều chủ đầu tư bất động sản ở Việt Nam, đây là một thời buổi kinh hoàng, thời buổi mà họ chỉ “mong một cuộc sống không nợ nần”.
Vào năm 2011, báo chí bắt đầu đề cập những câu chuyện về đại gia chứng khoán phải tự tử hoặc nhập viện tâm thần vì thiếu nợ hoặc phá sản. Còn đến năm 2012, câu chuyện tương tự được tiếp nối với một số đại gia bất động sản. Hiện tượng xã hội đặc thù này đang như khuấy động một cơn khủng hoảng sắp tới ở Việt Nam.
Còn giờ đây, hiện tượng đang trở thành bản chất khi khó có thể kềm giữ những gì sẽ phải phát nổ.
Khác nhiều với thị trường bất động sản Mỹ và cũng khác khá nhiều với thị trường nhà ở Irland với nguồn cung tồn kho hạn chế, bất động sản Việt Nam đã ở vào thời kỳ cầm cự cuối cùng. Theo rất nhiều dự báo, thời kỳ đó sẽ không thể kéo dài đến hết năm 2014.
RFI : Không biết so sánh có khập khiễng không, nhưng anh có thể nêu vài so sánh giữa thị trường bất động sản Việt Nam và Mỹ?
TS Phạm Chí Dũng : Có một “đồng pha” rất rõ trong “quan hệ bang giao” giữa hai thị trường bất động sản Mỹ và Việt Nam. Phất lên vào năm 2006 và đạt đỉnh vào năm 2007, thị trường nhà ở Mỹ đã có mức giá cao gấp đôi so với năm 2000. Còn với Việt Nam, tuy sóng nhà đất cũng đồng pha với Mỹ về thời gian và kể cả thời điểm, nhưng chuyện tăng giá thì hơn Mỹ nhiều, và có thể nói là theo đuôi…Trung Quốc. Đó chính là việc giá nhà ở tại Bắc Kinh đã tăng đến 800% chỉ trong 5 năm từ 2003 đến 2007. Trong khi đó, giá nhà đất ở Việt Nam cũng không hề kém cạnh, bốc lên tương đương với mức tăng chẵn một chục lần của giá vàng trong nước từ năm 2000 đến 2011.
Một “đồng dạng” khác là từ năm 2007 đến nay, chỉ số giá nhà đất S&P/Case-Shiller của Mỹ đã giảm khoảng 25-30%, trong khi mức giảm này cũng được các quan chức ngành xây dựng Việt Nam “định giá” cho mặt bằng giá nhà đất tại đây. Và gần đây hãng tư vấn bất động sản Saville ở Việt Nam cũng đã tính là giảm khoảng 30%. Dĩ nhiên với trường hợp thị trường ở Việt Nam, phần lớn các con số thống kê chỉ mang tính tương đối, thậm chí nặng về cảm tính và độ tin cậy là rất đáng nghi ngờ. Hiện tượng “loạn số liệu tồn kho bất động sản” diễn ra trong thời gian gần đây là một minh chứng hùng hồn.
Đúng ra, thị trường nhà ở Mỹ đã hồi sinh trước thị trường bất động sản Việt Nam ít nhất một năm rưỡi, tính đến giờ phút này. Từ cuối năm 2011, cùng với việc nền kinh tế Mỹ tiếp nhận những kết quả bắt đầu khả quan, số lượng nhà phát mãi của Mỹ cũng bắt đầu xuất hiện tín hiệu giảm, trong khi số nhà khởi công mới dần tăng lên. Đà tăng răng cưa này đã diễn biến lặng lẽ trong suốt năm 2012, để đến cuối năm ngoái, giới phân tích Mỹ đã chính thức xác nhận rằng thị trường nhà ở quốc gia này đã chính thức “thoát khỏi suy thoái”.
Khác hẳn với Việt Nam, thị trường nhà ở Mỹ không hề có bong bóng, cho dù các đảng phái ở quốc gia này thỉnh thoảng vẫn nhắc lại từ ngữ bóng bẩy đó như một ẩn ý chính trị đối với đảng cầm quyền. Bất chấp số nhà ở bị niêm phong và đưa vào diện phải phát mãi là “khủng khiếp” trong năm 2008, chính sách tài chính hơn 900 tỉ USD của chính phủ Mỹ đã bắt đầu tỏ ra hiệu nghiệm. Tình trạng trì trệ lui dần.
Tới nay, 87% các thành phố ở Mỹ có giá nhà tăng, dẫn đầu là Sacramento thuộc bang California và Atlanta thuộc bang Georgia với mức tăng 39%, tiếp đó là Fort Myers thuộc bang Florida 36%, Reno thuộc bang Nevada tăng 33%, và Las Vegas thuộc bang Nevada tăng 31%. Đó cũng là lý do vì sao các chỉ số chứng khoán Mỹ tăng tiến không ngưng nghỉ trong thời gian gần đây.
Nhưng với thị trường bất động sản Việt Nam lại hoàn toàn khác. Khoảng thời gian cuối năm 2011 chỉ là khởi đầu cho tan vỡ. Còn nguyên năm 2012 lại chứng kiến sự thê thảm không khác gì tình trạng vỡ bong bóng. Tuy không phải tất cả các phân khúc, nhưng chỉ riêng chuyện gần 200.000 căn hộ các loại tồn kho từ Bắc vào Nam đã là một cái gì đó không thể cứu vãn nổi.
Lúng túng và chậm lụt, các cơ quan và chính sách “giải cứu” thị trường bất động sản ở Việt Nam đã không làm được một việc gì có ý nghĩa từ năm 2010, khi tình trạng nợ xấu bất động sản vẫn chưa quá xấu, và cho đến nay – vào lúc mọi chuyện đã trở nên cám cảnh đến mức có giám đốc công ty kinh doanh nhà đất phải ra đường bán trà đá.
Tình hình như thế đã cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng và nền kinh tế của nước này nói chung đã bị lệch pha rất lớn so với đà phục hồi thị trường nhà đất và nền kinh tế Mỹ. Điều đó cũng cho thấy sức khỏe của nền kinh tế Việt Nam đã rất yếu ớt, như một người bệnh thâm căn cố đế và không còn sức đề kháng trước cơn ung thư di căn đang hoành hành.
Nếu không giải quyết được nợ xấu bất động sản, nền kinh tế Việt Nam sẽ không có khả năng nào đối ứng với hiệp định TPP, cho dù có được chấp nhận tham dự vào bàn tiệc này.
RFI : Như vậy theo anh thị trường bất động sản Việt Nam mất bao lâu mới có thể phục hồi được?
TS Phạm Chí Dũng : Như phân tích của một tổ chức nghiên cứu quốc tế, thị trường nhà ở Mỹ đã phải mất hơn 6 năm kể từ khi khủng hoảng để phục hồi trở lại, cũng như phải mất hơn 4 năm kể từ khi các chính sách giải cứu được áp dụng rộng rãi để thị trường tăng trưởng trở lại.
RFI : Còn với thị trường và cơ chế ở Việt Nam thì sao?
TS Phạm Chí Dũng : Một số nhà phân tích nêu ra một cách nhìn lạc quan hơn, căn cứ vào tính chu kỳ trong lịch sử vận động của thị trường bất động sản Việt Nam tính từ năm 1995. Khởi phát từ năm đó, thị trường này đã sôi trào vào năm 1997, để sau đó lần đầu tiên rơi vào suy thoái trong khoảng 4 năm. Đến năm 2001, bất động sản Việt Nam lại một lần nữa bật dậy. Chu kỳ tiếp theo chìm lắng suốt từ năm 2002 đến năm 2006. Như vậy, tính bình quân cho khoảng lắng giữa các đợt tạo sóng là thời gian khoảng 5 năm.
Cho đến nay, đã 6 năm trôi qua kể từ năm 2007, vượt hơn cả một chu kỳ suy thoái trong dĩ vãng. Nếu theo cách suy diễn này, thị trường tất nhiên có đầy đủ cơ sở để phục hồi.
Tuy thế, làm sao để tạo “sóng” lại là một câu chuyện hoàn toàn lạ lùng và có lẽ còn trở nên dị hợm trong bối cảnh đương đại, khi trong 20 năm qua, giá nhà đất tại những thành phố lớn trên cả nước đã tăng đến 100 lần. Như vậy những người có nhu cầu thực tế về nhà ở sẽ nhìn vào cái cấp số nhân đó để tính toán cho phép thử cung - cầu trên thị trường hiện nay.
Đó cũng là tất cả những gì mà hệ quả của nợ xấu đang tác động, và trở thành tác động có tính quyết định.
Với tất cả những gì bất cập đến mức không thể chấp nhận trong lịch sử tồn tại của thị trường bất động sản, không ai có thể trả lời được câu hỏi sẽ mất bao lâu để phục hồi nó.
Chỉ biết rằng nếu bất động sản không được “siêu thoát” trong năm nay và cùng lắm trong năm sau, không biết nền kinh tế còn bị “phủ nhận” đến bao giờ.
RFI : Nếu dùng từ của anh là nền kinh tế bị “phủ nhận”, liệu xã hội Việt Nam liệu có lâm vào một cuộc khủng hoảng?
TS Phạm Chí Dũng : Rất có thể. Hiện thời, giới điều hành đầy quan liêu cùng các nhóm lợi ích ở Việt Nam đang phải đối diện với một phương trình có quá nhiều ẩn số.
Muốn giải quyết nợ xấu nói chung và nợ xấu bất động sản nói riêng thì phải xử lý tồn kho nói chung và tồn kho bất động sản nói riêng; muốn xử lý tồn kho bất động sản lại phải làm tăng tổng cầu và niềm tin tiêu dùng cho nền kinh tế. Nhưng ai cũng biết rằng muốn tăng tổng cầu kinh tế thì phải bơm tiền, trong khi nguồn tiền đang có dấu hiệu cạn kiệt do bị tồn kho và không giải quyết được nợ xấu. Chưa tính tới yếu tố bơm tiền hoàn toàn có thể sinh ra lạm phát…
Đây chính là một cái vòng luẩn quẩn mà sẽ dẫn tới “thời điểm Minsky” - tức thời điểm nền kinh tế phải chịu cảnh đổ vỡ dây chuyền, bắt đầu từ khối doanh nghiệp con nợ và ngân hàng chủ nợ không thu hồi được các món nợ, dẫn tới khả năng sụp đổ kinh tế.
Theo một số chuyên gia phản biện độc lập như Bùi Kiến Thành và Nguyễn Trí Hiếu, triển vọng giải quyết tồn kho bất động sản sẽ rất chậm và phải kéo dài ít nhất 4-5 năm. Nhưng ngay trong ngắn hạn năm 2013 và năm 2014, tình trạng nợ khó đòi của các doanh nghiệp bất động sản lại luôn có thể tạo nên sang chấn bùng vỡ cho giới ngân hàng chủ nợ, mà có thể kéo theo một làn sóng sụp đổ dây chuyền giữa một số ngân hàng lớn.
Nếu không thể giải quyết núi tồn kho bất động sản vào thời hạn “Minsky” giữa năm 2014, hoặc chậm lắm đến cuối năm 2014, rất nhiều khả năng nợ xấu bất động sản sẽ làm bùng vỡ nợ xấu quốc gia và đẩy các ngân hàng vào thế tồn vong. Thế tồn vong đó cũng có thể gây tác động tiêu cực không nhỏ đến chân đứng của một nền chính trị vốn đang chịu nhiều xáo động.
Nếu không tự thoát khỏi cái vòng luẩn quẩn của mình, nền kinh tế Việt Nam sẽ có nhiều triển vọng rơi vào một cơn khủng hoảng mới còn ghê gớm hơn cả khủng hoảng 2008 và đợt suy thoái kéo dài suốt ba năm qua. Khủng hoảng kinh tế lại rất dễ dẫn đến khủng hoảng xã hội – một phạm trù vốn đã tiềm ẩn nhiều mầm mống được thể hiện trên nhiều đường phố. Khi đó, liệu một chính khách cao cấp nào – tổng bí thư, chủ tịch nước hay thủ tướng - có thể dám chắc là không xảy ra một cơn địa chấn về chính trị?
RFI : Xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Phạm Chí Dũng.
http://www.viet.rfi.fr/viet-nam/20130819-no-xau-bat-dong-san-co-dan-den-khung-hoang-kinh-te-tai-viet-nam
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét